Bir ev fiyatı düşüşü geliyor. Artan işsizlik durumu çok daha kötü hale getirebilir

Londra
CNN İş
—

Geçen yıl Auckland’ın en büyük emlak şirketi, Yeni Zelanda’nın en büyük şehrinde talebi karşılayacak kadar hızlı mülk satamadı.

Emlak acentesi Barfoot & Thompson’ın yöneticisi Grant Sykes, evlerin “uçup gittiğini” söyledi. CNN Business’a verdiği demeçte, “Temsilcilerin odanın etrafında dikilip ulaşılan fiyatlara şaşırdıklarında tüyler ürpertici anlar yaşandı” dedi.

Bir örnekte, 1 milyon Yeni Zelanda’ya satılan bir mülk sekiz dakika süren bir müzayedede istenen fiyatın 610.000 $ üzerinde. (Yeni Zelanda’daki çoğu ev müzayedede satılır.)

Mayıs 2021’de, satışlar fiyatları daha da yükselten binlerce istekliyi cezbetti. Sykes’a göre, o zamandan beri Barfoot & Thompson’ın müzayededeki tasfiye oranı düştü, bu da satış sürelerini uzattı ve fiyatları düşürdü.

Yeni Zelanda’da bir mülkün satılması için geçen süre Ekim 2021’den bu yana ortalama 10 gün arttı. Yeni Zelanda Emlak Enstitüsü. Geçen yıl satışlar yaklaşık %35 düştü ve ortalama konut fiyatları %7,5 düştü.

Yeni Zelanda, küresel konut piyasasının keskin ucunda sıkmak bunun dünya ekonomisi için korkunç sonuçları var.

salgın Boomfiyatları gönderen stratosfere doğru buhar tükeniyor ve ev fiyatları artık düşen Kanada’dan Çin’e, en geniş konut piyasası yavaşlaması küresel mali krizden bu yana.

Artan faiz oranları dramatik değişimi yönlendiriyor. Merkez bankaları bir enflasyona karşı savaş yolu Faiz oranlarını, borçlanma maliyeti üzerindeki dalgalı etkilerle birlikte, on yılı aşkın bir süredir görülmeyen seviyelere çıkardı.

ABD ipotek oranları %7’yi aştı geçen ay, 2002’den bu yana ilk kez, bir yıl önceki %3’ün biraz üzerinde geri çekmek Enflasyon hafifledikçe Kasım ayında biraz. Avrupa Birliği ve Birleşik Krallık’ta, ipotek oranları geçen yıldan bu yana iki kattan fazla arttı ve piyasadan olası alıcıları kovaladı.

Danışmanlık şirketi Oxford Economics’in baş ekonomisti Adam Slater, “Genel olarak, bu, 2007-2008’den bu yana en endişe verici konut piyasası görünümü, piyasalar mütevazı düşüşler ile yüzde 15-20’lik çok daha dik düşüşler arasında dengeleniyor” dedi. .

Fiyatların ne kadar düşük gideceğini belirleyen temel faktörlerden biri? İşsizlik. Slater’e göre, işsizlikteki keskin bir artış, “yüksek indirimlerin yaygın olduğu yerlerde” zorunlu satışlara ve hacizlere yol açabilir.

Ancak fiyatlardaki düzeltme ılımlı olsa bile, konut piyasasındaki yavaşlamanın ciddi sonuçları olabilir çünkü konut işlemleri ekonominin diğer sektörlerindeki hareketliliği artırıyor.

“İdeal bir dünyada, tepeden biraz köpük fışkırırsınız. [of house prices] ve her şey yolunda. Slater, CNN Business’a verdiği demeçte, imkansız değil, ancak konut düşüşlerinin daha kötü sonuçlarla gelmesi daha olası.

Ev fiyatları, fiyatların Şubat’tan Ağustos’a kadar yaklaşık %7 düştüğü Birleşik Krallık, Almanya, İsveç, Avustralya ve Kanada da dahil olmak üzere Oxford Economics’in takip ettiği 18 gelişmiş ekonominin yarısından fazlasında şimdiden düşüyor.

Slater, “Veri gecikmeleri muhtemelen çoğu pazarın artık fiyatların düştüğü anlamına geliyor” dedi. “Şu anda oldukça net bir düşüşün erken dönemindeyiz ve tek gerçek soru, bunun ne kadar dik ve ne kadar süreceği.”

Pandemi döneminde 1970’lerden bu yana en fazla yükselen ABD’de konut fiyatları da düşüyor. Goldman Sachs’taki ekonomistler, Haziran’da ulaşılan zirveden Mart 2024’e kadar yaklaşık %5-%10’luk bir düşüş bekliyorlar.

Dallas Fed ekonomisti Enrique Martinez-Garcia, “kötümser” bir senaryoda ABD fiyatlarının %20’ye kadar düşebileceğini yazdı. Blog yazısı Geçenlerde.

Resmi rakamlara göre, Çin’de yeni konut fiyatları Ekim ayında yedi yılın en hızlı düşüşünü kaydetti ve bu, ülkeyi aylardır saran ve ekonomisi üzerinde ağır bir yük oluşturan emlak piyasasındaki durgunluğun derinleşmesini yansıtıyor. Bir araştırma firması olan China Index Academy’ye göre ev satışları bu yıl %43 düştü.

Bankalar borç verme konusunda daha temkinli bir yaklaşım benimsediğinden ve gelecek vadeden ev alıcıları, çok daha yüksek borçlanma maliyetleri ve kötüleşen ekonomik görünüm karşısında alımları ertelediğinden, diğer yerlerde de satışlar düşüyor.

Resmi rakamlara göre İngiltere’de Eylül ayında konut satışları bir önceki yılın %32 altında gerçekleşti. Yakından izlenen bir anket, yeni alıcı sorgularının, salgın nedeniyle pazarın büyük ölçüde kapalı olduğu 2020’nin ilk ayları hariç, Ekim ayında art arda altıncı ayda 2008’den bu yana en düşük seviyeye düştüğünü gösterdi.

Ulusal Emlakçılar Birliği’ne göre, ABD’de mevcut evlerin satışları Ekim ayında yıldan yıla %28’den fazla düşerek art arda dokuzuncu aylık düşüş oldu.

UBS tarafından izlenen dünya çapında 25 büyük şehirdeki ipotek oranları, geçen yıldan bu yana ortalama olarak neredeyse iki katına çıkarak ev alımlarını çok daha ucuz hale getirdi.

UBS’ye göre “Nitelikli bir hizmet sektörü çalışanı, pandemi öncesine göre kabaca üçte bir oranında daha az barınma alanı karşılayabilir” Küresel Emlak Balonu Endeksi.

Yeni alıcıları ertelemenin yanı sıra, oranlardaki keskin artış, on yıldan uzun süredir ultra düşük borçlanma maliyetlerine alışmış mevcut ev sahiplerini şok etti.

İngiltere’de, oranların sıfıra yakın olduğu 2009 yılından bu yana ilk kez alıcılara 4 milyondan fazla ipotek verildi. Broker Knight Frank’in Birleşik Krallık konut araştırması başkanı Tom Bill, “Aylık giderleri arttığında bunun nasıl bir şey olduğunu takdir etmeyen pek çok insan var” dedi.

İsveç ve Avustralya gibi değişken oranlı ipoteklerin daha büyük bir paya sahip olduğu ülkelerde, şok ani olacak ve fiyatları daha hızlı aşağı çeken zorunlu satış riskini artırabilir.

Ancak Yeni Zelanda ve Birleşik Krallık gibi ipoteklerin büyük bir kısmının sabit olduğu yerlerde bile, bu ipoteklerin ortalama vadesi oldukça kısadır.

Slater geçen ay bir raporda, “Bu, çok daha fazla borcun (genellikle önemli ölçüde) önümüzdeki yıl içinde ilk bakışta göründüğünden daha yüksek oranlara tabi olacağı anlamına geliyor” diye yazmıştı.

Faiz oranları konut piyasasındaki yavaşlamanın katalizörü olurken, iş piyasası fiyatların nihai olarak ne kadar düşeceğini belirlemede daha büyük bir rol oynayacaktır.

Oxford Economics’in geçmişteki ev fiyatlarındaki düşüşleri modellemesi, istihdamın bir gerilemenin ciddiyetini belirlemede belirleyici faktör olduğunu gösteriyor çünkü işsizlikteki ani artış zorunlu satış yapanların sayısını artırıyor.

Oxford Economics’in baş küresel ekonomisti Innes McFee’ye göre, “Tarih, işgücü piyasaları güçlü kalabilirse, daha iyi huylu bir düzeltme şansının daha yüksek olduğunu gösteriyor”.

Pek çok gelişmiş ekonomideki istihdam seviyeleri, pandeminin başlangıcında düştüğünden bu yana toparlandı. Ancak, zayıf ekonomik büyüme işçi talebini vurduğundan, işgücü piyasalarının soğumaya başladığına dair erken işaretler var.

Uluslararası Çalışma Örgütü’nün tahminlerine göre, yılın başında güçlü bir şekilde toparlandıktan sonra çalışılan saat sayısı üçüncü çeyrekte salgın öncesi seviyelerin %1,5 altında kaldı ve bu da 40 milyon tam zamanlı iş açığına tekabül ediyor.

ILO Ekim ayı raporunda, “Küresel işgücü piyasalarının görünümü son aylarda kötüleşti ve mevcut eğilimlere göre iş açıkları azalacak ve küresel istihdam büyümesi 2022’nin son çeyreğinde önemli ölçüde kötüleşecek” dedi.

Amerika Birleşik Devletleri’ndeki işsizlik oranı Ekim ayında %3,7’ye yükseldi. Birleşik Krallık’ta açık pozisyonlar bir yılın en düşük seviyesine geriledi. Birleşik Krallık Bütçe Sorumluluğu Ofisi, 2024’ün üçüncü çeyreğinde işsizliğin 505.000 kişi artarak 1,7 milyon ile zirveye – %4,9’luk bir işsizlik oranına – ulaşmasını bekliyor.

Oxford Economics’ten Slater, “İşsizlikte belirleyici bir artış, konut piyasaları için çok büyük bir tehlikedir” dedi.

Çoğu piyasa gözlemcisi, 2008 konut piyasasındaki çöküşün tekrarlanmasını beklemiyor. Bankalar ve hane halkları daha iyi mali durumda ve bazı ülkelerde konut arzı sıkışık durumda.

Ancak ev fiyatlarında ılımlı bir düşüş bile güveni sarsacak ve ev sahiplerinin harcamalarını kısmasına neden olacaktır.

Faaliyetteki bir yavaşlama, konut piyasasının inşaatçılar, avukatlar, bankalar, nakliye şirketleri ve mobilya mağazaları ile olan bağlantıları nedeniyle ekonominin diğer birçok alanına da darbe vuracaktır.

Çin emlak piyasası, bu bağlantılar nedeniyle GSYİH’nın yaklaşık %28-30’unu oluşturmaktadır. Ulusal Ev İnşaatçıları Birliği’ne göre, Amerika Birleşik Devletleri’nde konutun GSYİH’ya daha geniş katkısı genellikle ortalama %15-18’dir.

En kötü durum senaryosunda – konut fiyatlarının beklenenden daha keskin bir şekilde düştüğü ve fiyat düşüşlerinin konut yatırımındaki düşüş ve bankaların daha sıkı kredi vermeleriyle karşılandığı senaryo – Oxford Economics, dünya GSYİH’sının 2023’te şu anda beklediği %1,5 yerine yalnızca %0,3 oranında büyüyeceğini tahmin ediyor.

“Ek bir olumsuz faktör, [global financial crisis]Slater’a göre Çin konut piyasası da düşüşte. “Dolayısıyla, GFC’den sonra olduğu gibi, küresel bir konut gerilemesinin dünya üretimi üzerindeki etkisini dengelemek yerine, Çin konut sektörü düşüşe katkıda bulunuyor.”

— Laura Bu rapora katkıda bulundu.